住宅ローンはいくらまでなら無理なく返せる？実際に9年返済している我が家が次の家の予算を考えてみた

今住んでいる中古戸建を購入したのは2016年。

当時の自分の年収は500～600万円くらいで、家の価格は2,780万円でした。

頭金は入れず、購入時にかかった諸費用も含めて住宅ローンで借りています。

返済期間は35年。

三井住友銀行の変動金利で借りました。

それから約9年。

住宅ローンを実際に返してきたわけですが、我が家の場合、今の家のローンについてはかなり楽だったと思っています。

諸費用分のローンまで含めても毎月の返済は8万円台。

子ども2人を含む4人家族で住む家として考えれば、かなり割安です。

自分一人の収入で住宅ローンを返しながら、休日には家族で出かけたり、旅行したりする余裕もありました。

まあ、外遊びしすぎてカツカツになることはありますが（笑）。

そんな我が家も、区画整理の関係で将来的に今の家から住み替える可能性があります。

そこで最近考えるようになったのが、

「次の住宅ローンはいくら借りるのがちょうどいいんだろう？」

ということ。

年収から計算すれば「借りられる金額」は出せます。

でも、今の生活を気に入っている自分としては、住宅ローンを増やした結果、旅行や外食を我慢する生活になるのはちょっと違います。

今回は、住宅ローンを約9年返してきた経験も踏まえて、次の家ではいくらくらい借りるのがいいのか考えてみました。

今の住宅ローンは月8万円台。正直かなり助かっている

今の家を買ったときは、頭金を入れていません。

家の価格2,780万円に加えて、購入時にかかった諸費用も住宅ローンで借りました。

いわゆるフルローンに近い形です。

当時の年収は500～600万円くらい。

35年の変動金利で借りて、現在も返済しています。

毎月の返済額は諸費用分も含めて8万円台です。

これが我が家の生活にはかなり合っていました。

住宅ローンを返したうえで、子どもたちと出かける。

車を持つ。

外食する。

旅行にも行く。

ある程度貯金もする。

こういう生活を続けられています。

もちろん何も考えずに使えるほど余裕があるわけではありません。

キャンプや旅行などが重なると、

「今月ちょっと遊びすぎたな……」

となることも普通にあります。

ただ、それは住宅ローンが苦しくて生活がカツカツというより、我が家が遊びすぎているだけです（笑）。

今振り返ると、この「住宅ローンを払いながら普通に遊べる」という状態はかなり大事だったと思います。

「借りられる額」と「返したい額」はやっぱり違う

住宅ローンについて調べると、よく出てくるのが「返済負担率」です。

年収に対して、年間のローン返済額がどのくらいの割合になるかを見るものです。

例えばフラット35では、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含めた年間返済額について、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下という基準があります。

ただし、これはあくまでフラット35を利用するための基準です。

「年収400万円以上なら35％まで住宅ローンに使っても余裕」

という意味ではありません。

ここは以前の自分も少し勘違いしていました。

同じ年収でも、

子どもの人数。

車を持っているか。

旅行にどのくらい行くか。

教育費をどのくらいかけるか。

毎月いくら貯金・投資したいか。

このあたりで使えるお金は全然違います。

だから「年収の○％なら安全」と一律に決めるより、自分たちが実際に毎月いくら使っているのかを見た方がよさそうです。

次の家でも妻の収入を前提に借りるつもりはない

次の住宅ローンについては、今のところ夫婦の収入をフルに使って借入額を増やすつもりはありません。

基本的には、自分の収入で借りられて、自分の収入を中心に返していける範囲で考える予定です。

妻も個人事業主として働いているので、世帯収入で考えれば借入額を増やせる可能性はあります。

でも、その分まで住宅ローンの返済に組み込んでしまうより、妻の収入は貯金やレジャーなどに回せる状態にしておきたい。

これは「共働きなら絶対に一人の収入だけで住宅ローンを組んだ方がいい」という話ではありません。

単純に、我が家はその方が今の生活に合っているというだけです。

今の家でも、自分の収入を中心に住宅ローンを返しながら生活できたことで、家族で遊ぶお金をある程度確保できました。

次の家でも、できればこのバランスは崩したくありません。

家を豪華にするために今の生活を削りたくない

次の家は、今の家より快適にしたいと思っています。

もう少し広い土地が欲しい。

LDKも広くしたい。

断熱性能も上げたい。

駐車場も2台分欲しい。

キッチンやランドリールームなど、今の家で不満だったところも改善したい。

やりたいことを並べれば、当然お金はかかります。

でも、そのために今の生活を大きく変えたいとは思っていません。

我が家の場合、

• 家族旅行やレジャー
• 車にかかるお金
• 子どもの教育費
• 外食
• 貯金
• 投資

このあたりは住宅購入後もできるだけ維持したいです。

家にお金をかけすぎて、

「今月住宅ローンがあるから出かけるのやめよう」

が毎月続くのは嫌なんですよね。

もちろん家も大事です。

でも、自分の場合は家族で出かけたり旅行したりすることも同じくらい大事。

だから次の家の予算を決めるときは、住宅会社から提示された「借りられる金額」ではなく、今の生活費を残したあとに住宅へいくら使えるかを考えたいと思っています。

住宅ローンを払ったあとに「余ったらこれらに使う」のではなく、最初からこれらを残した状態で住宅ローンを考える。

次はそんな決め方をしたいです。

今のところ次の借入額は3,000～4,000万円くらいをイメージしている

では次の家でいくら借りるのか。

これはまだ全然決まっていません。

今のところ、なんとなく考えているのは3,000～4,000万円くらいです。

我が家の場合は少し特殊で、今住んでいる土地が横浜市の区画整理事業の対象になっています。

将来的には現在の土地や建物に対する補償などが関係してくるため、一般的な「土地を売って、そのお金を頭金にして新居を買う」という住み替えとは少し違います。

現時点では土地の査定額も決まっていませんし、実際に手元へいくら入るのかもまだ分かりません。

なので、

今の住宅ローンを一括返済する。

残った資金を次の土地や建物に使う。

それでも足りない部分を新しい住宅ローンで借りる。

ざっくりそんなイメージで考えています。

今の家より少し広くしたいので、追加で借りる必要はありそうです。

ただ、ここで5,000万円、6,000万円と借入額を増やしてまで家を豪華にしたいかというと、今のところそこまでは考えていません。

まずは市からの補償額や土地価格、建築費が具体的になってから考えることになりそうです。

変動金利を実際に借りてみて「金利は変わる」を実感した

今の住宅ローンは三井住友銀行の変動金利です。

借りた当初からずっと同じ金利だったわけではなく、現在は年1.275％になっています。

住宅ローンを組んだ当時は、正直ここまで金利について深く考えていませんでした。

でも実際に9年近く返していると、

「変動金利って、本当に変わるんだな」

と当たり前のことを実感します。

三井住友銀行では、変動金利型の住宅ローンについて、借入後の金利を年2回見直す仕組みがあります。

元利均等返済の場合には、金利が変わっても返済額を一定期間変えない「5年間一定ルール」や、返済額を見直す際の増加を前回返済額の125％までとするルールもあります。

ただ、返済額がすぐ増えないからといって、金利上昇の影響がなくなるわけではありません。

返済額の中で利息が占める割合が増えることもあります。

今の住宅ローンは月8万円台なので、多少金利が動いても我が家の家計にはまだ余裕があります。

でも次に3,000～4,000万円を借りるなら、金利が上がった場合まで考えておいた方がよさそうです。

「今の金利なら月○万円だから払える」

だけで決めず、

「金利が今より上がっても、この返済額なら生活できるか」

もシミュレーションしてみたいと思っています。

持ち家は住宅ローン以外にもお金がかかる

実際に戸建てに9年住んで分かったのは、家にかかるお金は住宅ローンだけではないということです。

固定資産税もあります。

火災保険などもあります。

設備が壊れれば交換が必要です。

外壁や屋根なども、いつかメンテナンスが必要になります。

今の家は中古で購入したので、

「そろそろここも直した方がいいかな」

というところも出てきます。

新築ならしばらく修繕費がかからない部分もあると思いますが、35年住宅ローンを返している間、ずっと修繕費ゼロということはありません。

だから「毎月15万円まで住宅費に使える」として、その15万円を全部住宅ローン返済に使ってしまうのは違う気がしています。

税金や保険、将来のメンテナンスまで含めて「家に毎月いくら使えるのか」を考えた方が現実に近そうです。

繰上返済は住宅ローン控除が終わってから考えたい

今のところ、次の住宅ローンでも最初から急いで繰上返済するつもりはありません。

まずは住宅ローン控除を利用できるなら、その期間は制度も踏まえて考えたいです。

2026年の税制改正では住宅ローン控除の適用期限が延長され、2026年から2030年までに入居する住宅も対象となる制度が設けられています。

控除率は年末の住宅ローン残高の0.7％で、新築住宅では住宅性能などによって借入限度額や控除期間が変わります。

我が家が建てるのは早くても2027年以降の予定なので、実際に建てる住宅の性能や入居時期が決まった段階で、そのときの条件を確認するつもりです。

そして住宅ローン控除の期間が終わったら、

「貯まったお金で繰上返済するか」

「そのまま貯金しておくか」

「投資に回すか」

を、その時点の住宅ローン金利や家計を見て考えればいいかなと思っています。

最初から「35年ローンを組んで10年後に絶対○万円返す」と決めるつもりはありません。

次の住宅ローンは「今の家計」から逆算してみたい

以前は住宅ローンについて調べると、

「年収○万円なら○万円まで借りられる」

という数字が気になっていました。

でも今は少し考え方が変わっています。

住宅ローンを約9年返してきて、自分たちがどのくらいお金を使って生活する家庭なのかがだいぶ分かってきたからです。

我が家はたぶん、家だけにお金をかけたい家庭ではありません。

旅行もしたい。

キャンプにも行きたい。

車も必要。

子どもにもお金がかかる。

外食もしたい。

貯金や投資も続けたい。

そう考えると、

「銀行はいくら貸してくれる？」

から考えるより、

「今の生活を続けるなら毎月いくらまで住宅費に使える？」

から逆算した方が、我が家には合っています。

今の住宅ローンが月8万円台だからといって、次も8万円台にする必要はありません。

自分の収入も当時より変わっていますし、次の家には今よりお金をかけたいと思っています。

その一方で、借りられる金額が増えたからといって、その上限まで借りる必要もない。

今のところ考えている3,000～4,000万円という借入額が本当にちょうどいいのかも、まだ分かりません。

市からの補償額。

次に買う土地の価格。

建物の見積金額。

その時点の住宅ローン金利。

毎月の家計。

このあたりが具体的になったら、実際に数字を入れて計算してみたいと思っています。

そのときに、

「4,000万円借りても今の生活を維持できそう」

となれば4,000万円でもいい。

逆に、

「3,000万円を超えると旅行や貯金をかなり削らないと厳しい」

となれば、家の方を見直す。

次の家では、そんな順番で予算を決めたいです。